Menu https://www.optimalnahypoteka.sk/

RPMN a jeho výpovedná hodnota pre klienta

RPMN čiže ročná percentuálna miera nákladov je ukazovateľom výhodnosti úveru. Na jeho výpočet sa používa pomerne zložitý vzorec, ktorý nájdete na:  

  1. www.sbaonline.sk
  2. www.nbs.sk

Všeobecne možno povedať, že čím je RPMN vyššie, tým je úver drahší. Je to však naozaj tak?

RPMN sa počíta v čase, keď sa uzatvára zmluva. Musí zohľadňovať úrokovú sadzbu a ostatné súvisiace náklady, t. j. poplatok za spracovanie/poskytnutie úveru, povinné poistenie, alikvotné úroky a ďalšie pravidelné poplatky.

Do výpočtu sa nezapočítavajú: sankcie v prípade neplatenia úveru, nepovinné poistenia, poplatky za prevod peňazí na splátku na úverový účet. Je dôležité povedať, že úroková sadzba sa pravdepodobne zmení viackrát počas splatnosti hypotéky. RPMN však toto nezohľadňuje a je počítané na základe aktuálnej sadzby v čase poskytnutia hypotekárneho úveru. Dôležitým faktorom je tiež to, že do výpočtu RPMN vstupujú aj premenné – napríklad alikvotné úroky. Sú to úroky odo dňa čerpania úveru ku dňu bežnej splátky. Povedzme, že splátku máte k 20. dňu v mesiaci, to znamená, že Vaša splátka je za obdobie od 21. dňa aktuálneho mesiaca do 20. dňa nasledujúceho mesiaca. Váš úver bol však vyčerpaný v 15. deň,  čiže banke musíte zaplatiť aj úroky za alikvotné obdobie od 15. do 20. dňa v mesiaci. 

A tu vzniká rozdiel.

Banka totiž môže vo výpočte RPMN zohľadniť alikvotné úroky za 1 deň, ale aj za 30 dní. Do výpočtu RPMN sa tiež neráta poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, pričom v jednej banke ho požadujú, ale v druhej nie.

Ďalšou položkou, ktorá do výpočtu RPMN nevstupuje, je poplatok za vedenie bežného účtu. Nie je síce povinné splácať hypotéku z účtu v danej banke, ale ak si ho tam otvoríte, dostanete lepšiu sadzbu.

Ďalšou položkou je poistenie nehnuteľnosti, domácnosti, úveru. Za toto Vám banka tiež zníži sadzbu, príp. poskytne iné benefity. Tieto a mnoho ďalších položiek nevstupujú do výpočtu RPMN, pokiaľ nie sú dohodnuté priamo v úverovej zmluve.

Ako teda porovnať výhodnosť hypotéky?

Sadzba po uplynutí fixácie sa s najväčšou pravdepodobnosťou zmení, preto porovnávam iba náklady za prvé obdobie fixácie. Povedzme, že si klient zvolí 3-ročný fix, vypočítam mu teda, koľko zaplatí banke na úrokoch za prvých 36 mesiacov, a k tomu pripočítam poplatok za spracovanie, katastrálne poplatky, splátky poistného, poplatok za vedenie bežného účtu, poplatok za znalecký posudok a podobne (zohľadním všetky poplatky, ktoré banka účtuje v súvislosti s úverom, ale aj v súvislosti s ostatnými produktmi, ktoré naviazala na úver). Zároveň porovnávam aj zostatok úveru po prvom období fixácie. Keď toto všetko sčítame a porovnáme, zrazu zistíme, že nie vždy je hypotekárny úver s najnižšou úrokovou sadzbou najvýhodnejší.

Peter Ďuriš, 24.11.2014

Peter Ďuriš

Hypotekárny špecialista

+421 917 913 000