Menu https://www.optimalnahypoteka.sk/

Novinky v hypotékach pre rok 2015

      S novým rokom idú ruka v ruke aj naše novoročné predsavzatia, napr. tento rok si kúpim byt a odsťahujem sa od rodičov. Avšak prichádzajú aj novinky v poskytovaní hypotekárnych úverov. V posledných dňoch minulého roku sa začalo veľa rozprávať o zmenách v poskytovaní úverov a sprísnených podmienkach súvisiacich s ich poskytovaním. Tieto debaty vyplynuli z odporúčania vydaného Národnou Bankou Slovenska (NBS). V médiach sa objavili informácie, ktoré možno trochu skreslovali. Čoho sa budú zmeny týkať a ako sa Vás môžu dotknúť?

     Odporúčanie NBS, z ktorého vznikol informačný šum, bolo vydané 7.októbra 2014 a upravuje následovné:

  1. Dodržiavať limity na ukazovateľ loan-to-value (LTV - podiel dlhu k hodnote nehnuteľnosti)

  2. Zachovávať obozretný prístup pri ocenení založenej nehnuteľnosti

  3. Stanoviť a dodržiavať vnútorný limit na ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver

  4. Overovať príjem klientov

  5. Zachovať limit na ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver aj v prípade nárastu úrokových sadzieb

  6. Vykonávať stresové testovanie

  7. Neposkytovať úvery s príliš dlhou maturitou

  8. Neposkytovať úvery s presunom zaťaženia klienta na neskoršie obdobie

  9. Zachovávať obozretný prístup pri refinancovaní úverov

  10. Zachovávať obozretný prístup pri poskytovaní úverov prostredníctvom sprostredkovateľov

Termín zavedenia jednotlivých odporúčaní do praxe je rôzny. Niektoré by mali banky začať zavádzať už dnes a iné v priebehu roka 2015, pričom NBS bude ich plnenie priebežne hodnotiť.

1. Dodržiavať limity na ukazovateľ loan-to-value (LTV)

Toto odporúčanie je medzi ľuďmi najčastejšie skloňované a hovorí o tom, aby banky postupne do januára 2017 znížili celkový podiel novoposkytnutých hypotekárnych úverov s financovaním nad 90%LTV na úroveň 10% z celkového počtu novoposkytnutých úverov.

Hodnota LTV sa počíta ako podiel výšky úveru k hodnote zabezpečenia.

Banky teda nezrušia 100% financovanie, tak ako sa o tom rozpráva, ale sprísnia podmienky tak, aby klienti takéto financovanie buď nechceli (vyššia úroková sadzba), alebo nespĺňali podmienky na získanie 100% úveru (menej klientov sa kvalifikuje na 100% financovanie).

Banky by mali toto odporúčanie postupne implementovať  už od 1. novembra 2014.

2. Zachovávať obozretný prístup pri ocenení založenej nehnuteľnosti

V zmysle tohto odporúčania by mali banky dôsledne kontrolovať a v prípade potreby upravovať znalecké posudky. Obozretne pristupovať k znaleckým posudkom od znalcov, pri ktorých bolo zistené nesprávne (navýšené) ocenenie.

V praxi to môže znamenať, častejšie znižovanie hodnôt nehnuteľností uvádzaných v znaleckých posudkoch. Banke síce predložíte posudok na vami kupovanú nehnuteľnosť v hodnote 110.000,-eur, avšak banka túto hodnotu zníži napr. na 100.000,-eur. Tiež sa môže stať, že banky zvolia stratégiu preferovaných znalcov alebo interné hodnotenia.

Banky majú tiež pravidelne prehodnocovať všetky hodnoty založených nehnuteľností a sledovať LTV na existujúcom portfóliu.

V praxi to môže znamenať, že pokiaľ dôjde k výraznému zníženiu hodnoty založenej nehnuteľnosti, banka od Vás môže požadovať dozabezpečenie inou nehnuteľnosťou, resp. zníženie vášho úveru (mimoriadnou splátkou) na bankou akceptovanú výšku. Netreba sa však hneď obávať. Takýchto úverov majú banky vo svojom portfóliu dosť hlavne z rokov 2007 - 2008 kde sa poskytovalo aj viac ako 100% financovanie (nehovoriac o tom, že hodnota resp. cena nehnuteľností z toho obdobia oproti dnešku výrazne klesla) a zatiaľ som o takomto postupe banky nepočul a nepredpokladal by som také jednanie ani do budúcna, hlavne ak bude úver splácaný riadne, bez omeškaní.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  najneskôr do konca roka 2015.

3. Stanoviť a dodržiavať vnútorný limit na ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver

Interný systém banky by mal obsahovať záväzný limit na interný ukazovateľ schopnosť klienta splácať úver. V schopnosti klienta splácať úver by mali byť zohľadnené príjmy domácnosti, bežné životné náklady domácnosti a výdavky domácnosti vyplývajúce zo všetkých jej finančných záväzkov.

V praxi to môže znamenať, že banky sprísnia svoje kalkulačky a klient si nebude mocť zo svojho súčasného platu dovoliť takú výšku hypotéky ako dnes. Príklad: ak dnes zarábam 1.000,-eur v čistom, som sám a mám 35 rokov, banka z mojho platu odpočíta moje minimálne životné náklady cca 250,-eur(táto suma je nadstavená interne bankou a môže sa líšiť od banky k banke), splátku prípadného spotrebného úveru (napr. 100,-eur) a z toho čo ostane môžem 70%(podiel dlhu - taktiež ide o interné nadstavenie a môže sa medzi jednotlivými bankami líšiť)  dávať nejakú časť na splátku svojho nového úveru(cca 500,-eur). Za túto sumu si môžem dnes dovoliť hypotéku vo výške cca 120.000,-eur.

Po implementácii tohto odporúčania sa môže stať, že maximálna výška financovania toho istého klienta bude napr. do výšky 90.000,-eur, čo bude spôsobené najmä navýšením minimálnych životných nákladov a podielu dlhu.

Výnimkou sú iba tzv. nevyžiadané úvery, ktorých výška je stanovená v rámci predschvaľovacieho procesu bez aktívnej účasti klienta na základe historických údajov o finančnej situácii klienta získaných z interných zdrojov. Pri týchto úveroch nie je potrebné overovať príjem, je však potrebný samostatný monitoring a vykazovanie týchto údajov do NBS. Táto výnimka však neplatí na úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, stavebné úvery a medziúvery.

Nevyžiadanými úvermi, sú take úvery, ktoré Vám banka ponúkla sama, bez toho aby ste o ne žiadali. Napr. povolené prečerpanie na účte, predschválený spotrebný úver, kreditná karta a pod.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

4. Overovať príjem klientov.

Toto odporúčanie stanovuje, aby banka striktne vyžadovala dokladovanie príjmu klienta a overovala ho z nezávislých interných alebo externých zdrojov. Pričom by banka nemala požiadavku overovať príjem nahrádzať sprísnenými kritériami na LTV a zároveň striktne stanovuje, že čestné vyhlásenie nie je dostatočným spôsob preukazovania príjmu. Výnimku tvoria iba nevyžiadané úvery (viď usmernenie č. 3).

V praxi to bude znamenať, že sa nebudú poskytovať úvery bez dokladovania príjmu (úvery do 50%LTV) a zároveň úvery, pri ktorých dnes stačí iba čestné prehlásenie o príjme (uvery na základe obratov spoločnosti, refinančných úveroch, úvery pre členov komôr a pod.). Ak banky predsa len budú chcieť takémuto klientovi úver poskytnúť, bude to znamenať veľa byrokracie a množstvo dokumentov, ktorými vierohodne a dostatočne preukážete, že máte príjmy postačujúce na splácanie.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

5. Zachovať limit na ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver aj v prípade nárastu úrokových sadzieb.

V zmysle tohto odporúčania by mali banky preverovať schopnosť klienta splácať úver tak, aby bol schopný splácať aj za predpokladu, že dôjde k nárastu úrokových sadzieb o 2,00% a zároveň dodržať najdlhšiu odporúčanú dobu do splatnosti (v zmysle usmernenia č. 7). Pri hypotékach pre mladých s bonifikovanou sadzbou by sa malo splnenie limitu otestovať pri nebonifikovanej sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body.
Ak sú splátky vopred určené na celé obdobie splácania úveru a nie sú stanovené v rovnakej výške, splnenie limitu by sa malo otestovať pri najvyššej splátke.
Avšak ak je v zmluve uvedená maximálna hodnota zvýšenia úrokovej sadzby menšia ako 2 percentuálne body, použije sa pre účely testovania dopadov nárastu sadzby táto hodnota.

Výnimku tvoria iba úvery, pri ktorých je úroková sadzba fixovaná na celé obdobie splatnosti úveru.

Týmto usmernením chce NBS docieliť, aby sa klienti pri navýšení úrokovej sadzby v období refixácie (obnovy sadzby) nedostali do problémov so splácaním svojich úverov. Nakoľko ak dôjde vo výročí fixácie k navýšeniu úrokovej sadzby, tak to samozrejme bude znamenať aj navýšenie mesačnej splátky, čo klientom môže spôsobiť problémy so splácaním. Tento potenciálny problém však nemusí nastať, ak medzi poskytnutím úveru a refixáciou došlo k zvýšeniu príjmov. Najohrozenejšou skupinou žiadateľov sú tí, ktorí pri poskytovaní úveru išli nadoraz svojich finančných možností a zároveň vo svojom zamestnaní nemajú potenciál rastu príjmov. Uvediem príklad: dnes zarábam 800,-eur v čistom a som sám a mám 35 rokov banka mi za súčasných podmienok dokáže poskytnúť úver v objeme cca 100.000,-eur so splátkou cca 420,-eur. Keď sa v období refixácie zvýši moja splatka na 530,-eur (čo je nárast sadzby o 2,00%), tak môže dôjsť k problému so splácanim, nakoľko moja splátka výrazne stúpla. Splátka môjho úveru už v čase poskytnutia tvorila cca 50% (čo už v tom čase bola kritická úroveň), avšak po zmene je to až 66%. Po implementácii tohto odporúčania to bude vyzerať následovne: z môjho príjmu 800,-eur v čistom mi banka poskytne úver v objeme iba cca 80.000,-eur so splátkou cca 340,-eur. Keď sa v období refixácie zvýši moja splatka na 420,-eur (čo je nárast sadzby o 2,00%), bude to síce znamenať nárast splátky na kritickú úroveň mojho finančného zaťaženia, avšak nedostanem sa výrazne nad túto úroveň.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

6. Vykonávať stresové testovanie.

Banka by mala vykonávať stresové testovanie portfólia na nárast úrokových sadzieb a zvýšenie nezamestnanosti. Výsledky by mali byť zohľadnené pri úprave interných limitov na schopnosť klientov splácať úver. Pričom tieto testy by sa mali týkať následovných oblastí:

  • nárast úrokovej sadzby podľa aktuálnych forwardových kriviek, ktorý sa očakáva na trhu v horizonte piatich rokov (najmenej však 3 percentuálne body),

  • simulácia správania sa individuálnych úverov v situácii, že klient sa stane nezamestnaným alebo výrazne poklesnú jeho príjmy z podnikania

Toto odporúčanie môže mať za následok celoplošné zvýšenie rizikových marží banky pri úveroch, alebo diverzifikacia týchto marží na určité skupiny žiadateľov, v závislosti od vzdelania, oblasti v ktorej sú zamestnaní, lokality v ktorej bývajú a pod. Pričom zvýšenie rizikových marží ma priamy dopad na výšku úrokovej sadzby. V praxi to bude znamenať, že Vám banka poskytne nižšiu výšku úveru a za vyššiu splátku.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  najneskôr do konca roka 2015.

7. Neposkytovať úvery s príliš dlhou maturitou

Týmto odporúčaním sa upravujú pravidlá na maximálnu dobu splatnosti úverov. Banka by nemala poskytovať úvery, ktorých splatnosť presahuje nasledovné hodnoty:

  • Pri úveroch založených nehnuteľnosťou, medziúveroch a stavebných úveroch: 30 rokov. 
Podiel nových úverov so splatnosťou nad 30 rokov by na štvrťročnej báze nemal presiahnuť 10 %.

  • Pri ostatných úveroch: 9 rokov v období od 1. marca 2015 do 31. decembra 2015, a 8 rokov v období od 1. januára 2016

Banka by zároveň mala primerane zohľadniť pokles príjmu klienta počas dôchodkového veku.

Toto odporúčanie by sa nemalo výrazne dotknúť hypotekárnych úverov, nakoľko v drvivej vačšine bánk je splatnosť nadstavená na maximálne 30 rokov a súčasne maximálne do 65. roku veku žiadateľa.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

8. Neposkytovať úvery s presunom zaťaženia klienta na neskoršie obdobie

Banky by nemali poskytovať úvery, pri ktorých je v čase poskytnutia dohodnutý (čiastočný) odklad splátok úroku alebo istiny, postupne sa zvyšujúce splátky, dočasné zníženie úroku alebo menej častá ako mesačná frekvencia splácania.

Pričom sú možné nasledovné výnimky:

  • zmeny úrokovej sadzby v čase jej refixácie na základe vývoja na finančných trhoch,

  • zníženie úrokovej sadzby pri hypotékach pre mladých, resp. jej obdobné dočasné zníženie pri 
iných úveroch na bývanie, ak je výška splátok zmluvne dohodnutá na celé obdobie splatnosti,

  • zníženie splátok hypotéky pri narodení dieťaťa,

  • prípady, ktoré nemajú výrazný finančný dopad na klienta v neskoršom období a netýkajú sa 
obdobia dlhšieho ako šesť mesiacov od prvého čerpania úveru, resp. viac ako šesť splátok alebo obdobia 18 mesiacov v prípade odkladu splátok istiny pre financovaní výstavby obytnej nehnuteľnosti. 


Toto odporúčanie sa týka hlavne úverov s iným ako so “štandarným” anuitným (resp. lineárným) splácaním na mesačnej báze. Napr. akýkoľvek typ progresívneho splácania, pri ktorom sa postupne zvyšuje splátka, alebo úvery napr. so splatkou na qvartalnej báze, alebo kde v prvých rokoch splácania máte dohodnuté dočasné zníženie úrokovej sadzby (neplatí pre úvery so ŠPM) a pod. V skratke akýkoľvek úver pri ktorom zo začiatku splácate menej a následne dôjde k výraznému navýšeniu splátky, ktorý by mohol mať negatívny vplyv na vašu schopnosť splácať úver.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

9. Zachovávať obozretný prístup pri refinancovaní úverov.

Toto odporúčanie upravuje pravidlá pri poskytovaní refinančných úverov, kde sa súčet zostávajúcich istín refinancovaných úverov zvyšuje o viac ako 2 000 eur alebo 5 %. Pri týchto úveroch má banka dodržiavať nasledovné zásady:

  • dodržať limity na LTV (viď usmernenie č. 1), overené na základe aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti v súlade s interným 
hodnotením,

  • pri každom úvere vyžadovať dokladovanie príjmu a overiť splnenie interného limitu na 
ukazovateľ schopnosti splácať (viď usmernenie č. 3 a 4),

  • pokiaľ sa zároveň predlžuje splatnosť, pri každom úvere dodržať limity na najdlhšiu splatnosť (viď usmernenie č. 7).

Pravidlá pre poskytnutie refinančného úveru, tak ako ich dnes poznáme, budú naďalej platiť, avšak iba pri úveroch, v ktorých nedochádza takmer k žiadnemu navýšeniu istiny (maximálne navýšenie je 2.000,-eur, resp. 5% zo zostatku). Pri úveroch s vyšším navýšením už bude nutné dokladovať príjem (viď usmernenie č. 3 a 4).

Príklad 1.   Refinancujem úver so zostatkom 50.000,-eur a žiadam úver vo výške 51.000,-eur. V tomto prípade nemusím dokladovať príjem.

Príklad 2.   Refinancujem úver so zostatkom 50.000,-eur a žiadam úver vo výške 65.000,-eur. V tomto prípade už musím dokladovať príjem.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  už od 1. marca 2015.

10. Zachovávať obozretný prístup pri poskytovaní úverov prostredníctvom sprostredkovateľov.

Toto odporúčanie nabáda banky dodržiavať nasledovné zásady obozretnosti:

  • samostatne posudzovať a riadiť kreditné riziko z úverov sprostredkovaných sprostredkovateľmi.

  • udržiavať podiel sprostredkovaných úverov na takej úrovni, aby banka nebola vystavená tlaku na zmierňovanie úverových podmienok a dostatočne diverzifikovať sprostredkovateľov.

  • osobitne monitorovať sprostredkované úvery a porovnať ich kreditné riziko s ostatnými úvermi.

Banky by na základe tohto odporúčania mali samostatne posudzovať úvery sprostredkované sprostredkovateľmi, pričom by mala porovnávať rizikovosť týchto úverov s rizikovosťou nesprostredkovaných (vlastných) úverov. Zároveň by mala udržiavať pomer sprostredkovaných úverov a vlastných úverov na takej úrovni, aby pod vplyvom závislosti na sprostredkovaných úveroch/sprostredkovateľoch (pokles novoposkytnutých úverov), nemusela pre získanie klienta/úveru uvoľnovať podmienky uvedené v ostatných odporúčaniach.

Banky by mali toto odporúčanie implementovať  najneskôr do konca roka 2015.

________________________________________________________________________

I keď sa Vám môžu tieto zmeny zdať ako protispotrebiteľské, nepopulárne, obmedzujúce a pod., majme na pamäti, že nie sú mierené proti nám, ale v náš prospech. Každé z týchto odporúčaní má eliminovať riziká nesplácania úveru a celkový podiel problémových úverov v budúcnosti - odporúčania majú byť jednoducho iba prevenciou.

Ak by banky nepristúpili k týmto úpravám, mohlo by to mať v budúcnosti dopad na nás všetkých (aj tých, čo budú splácať načas). Vyššie úrokové sadzby (nakoľko banky budú musieť vykryť tieto straty), ďalšie sprísnenie kritérií pre poskytovanie úverov a mnoho ďalších, ktoré v čiernych scenároch môžu spôsobiť aj kolaps slovenského bankovníctva, čo by malo dopad na každého z nás.

Peter Duriš

V tomto článku boli vyjadrené moje subjektívne pohľady a domnienky, vychádzajúce z mojich skúseností, poznatkov a praxe.

V článku boli použité informácie z „Odporúčanie NBS v oblasti politiky obozretnosti na makroúrovni č. 1/2014 zo 7. októbra 2014 k rizikám spojeným s vývojom na trhu retailových úverov 
(Prehľad)”

Peter Ďuriš, 13.01.2015

Peter Ďuriš

Hypotekárny špecialista

+421 917 913 000