Menu https://www.optimalnahypoteka.sk/

Krutá pravda o hypotéke

Často sa stretávam s vyjadrením klientov: „Doteraz som platil len úroky a teraz už začínam platiť istinu.“

Túto mylnú informáciu majú buď od svojich známych, kolegov, alebo, žiaľ, aj od samotných pracovníkov bánk.

Realita je však trochu iná.

V skutočnosti je to tak, že istinu splácate od prvej až po poslednú splátku. Anuitná splátka sa totiž skladá zo splátky istiny a splátky úroku. Rozdiel je len v tom, že pomer splátky istiny a splátky úroku sa v priebehu splácania mení.

Pri 30-ročnej splatnosti ide na začiatku splácania z celkovej splátky približne 1/3 na splátku istiny a 2/3 na splátku úroku. Tento pomer sa mení po každej splátke. Čím dlhšie splácate, tým viac z Vašej splátky ide na istinu a menej na úroky, čo vyplýva zo vzorca anuitnej splátky.

Ukážem Vám to na príklade:

Zobrali ste si úver 100.000,- eur so splatnosťou na 30 rokov a s úrokom 3 % (pričom predpokladáme, že sa úrok počas celej splatnosti nezmení). Pomer splácania istiny a úroku ukazuje nasledovná tabuľka:

Rok

Istina (eur)

Úrok (eur)

1. rok

172,-

250,-

6. rok

199,-

222,-

11. rok

232,-

190,-

16. rok

269,-

153,-

21. rok

312,-

109,-

26. rok

363,-

59,-

 
A teraz prichádza krutá pravda o hypotéke:

po 1/3 splatnosti, t. j. po 10 rokoch splácania, ste banke zaplatili už polovicu úrokov, ale dlh ste si znížili iba o cca 20 %.

Po 2/3 splatnosti, t. j. po 20 rokoch splácania, ste banke zaplatili už viac ako 80 % úrokov, ale ešte stále dlžíte približne polovicu z toho, čo ste si požičali.

To isté platí aj pri kratších dobách splatnosti:

pri 15-ročnej splatnosti je to po 5 a po 10 rokoch, pri 21-ročnej splatnosti je to po 7 a po 14 rokoch, pričom úroková sadzba nemá vplyv na vyššie uvedené. Úroková sadzba má však vplyv na výšku splátky, jej vnútorné rozdelenie (istina - úrok) a celkové preplatenie.

Ak sa Vám táto krutá pravda nepáči, potom Vám ostávajú dve možnosti: buď sa s tým zmierite, alebo budete robiť mimoriadne splátky.

V prípade, že sa rozhodnete pre mimoriadne splátky, tak Vám odporúčam urobiť ich čo najviac a čo najvyššie, hlavne v prvej tretine splatnosti. Dôležité tiež je po každej mimoriadnej splátke skrátiť si splatnosť a zachovať si (pozor, NIE ZNÍŽIŤ!) výšku mesačnej splátky.

Ak chcete vedieť, aká je pravda o Vašej hypotéke, napíšte mi.

Rád zodpoviem Vaše otázky.

Peter Ďuriš, 24.11.2014

Peter Ďuriš

Hypotekárny špecialista

+421 917 913 000